洪梅镇农村集体资产交易办法
洪梅镇农村集体资产交易办法
洪梅镇农村集体资产交易办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强我镇农村集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，确保集体资产交易过程公开、公平、公正，推动集体资产优化配置和保值增值，促进农村社会和谐稳定，根据《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》和《东莞市农村（社区）集体资产交易若干问题的工作指引》，结合我镇实际，制订本办法。
第二条 依照本办法进行集体资产交易的农村（社区）集体经济组织及其下属单位，统称为业主单位。
业主单位依照本办法进行的集体资产交易，是指业主单位的农用地发包，厂房、商铺、专业市场出让、出租、发包，以及其他集体资产的出让、出租、发包和变卖等流转行为，但不包括原值在2万元以下（含2万元）的固定资产报废变卖。
第三条 集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害社会公共利益。
第二章 管理机构
第四条 洪梅镇农村集体资产管理办公室（以下简称镇农资办）具体负责本镇集体资产交易的指导、审查和监督工作。
洪梅镇招标投标管理办公室（以下简称镇招投标办）为集体资产交易提供服务，应当有固定的交易场所，配备投影仪、视频监控等设施。
由镇农林水务办、镇国土分局、镇城建办、镇规划所、镇环保分局、镇财政分局、镇司法分局、镇三旧办、镇农资办组成的洪梅镇农村集体资产交易会审小组负责对复杂交易事项进行会审。
复杂交易事项认定：资源性资产出让或合作开发；原值或评估值500万元以上（含500万元）的固定资产转让、置换、变卖；镇农资办审查认定的其他事项。
第五条 镇农资办在集体资产交易工作中的主要职责：
（一）指导农村集体经济组织建立健全集体资产和经济合同台账；
（二）对农村集体经济组织申请交易的资料进行审核，必要时提请农村集体资产交易会审小组对交易申请进行会审；
（三）监督交易的进程及交易合同的签订；
（四）监督集体资产交易信息公开情况；
（五）对集体资产交易的审查资料和合同归档备案；
（六）协助纪委部门调查处理违法违规交易行为。
第六条 镇招投标办在集体资产交易工作中提供的服务范围：
（一）提供集体资产交易的场所；
（二）统一以业主单位的名义发布集体资产交易信息；
（三）接受受让意向人咨询和报名，审查受让意向人资质，管理交易保证金；
（四）组织开展公开交易；
（五）保存管理集体资产交易文件和交易活动记录等资料档案。
第七条 业主单位要按规定做好集体资产交易和公开工作，建立健全集体资产和经济合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失，促进资产保值增值。
第八条 镇招投标办运作经费列入镇财政预算，在集体资产交易过程中不得收取任何费用。聘请拍卖师临时提供服务的，可以约定聘用成本由竞得人承担。
第三章 交易主体
第九条 镇农资办对辖区内农村集体经济组织的组织证明书、组织机构代码证和法人代表身份证复印备案，建立集体资产交易出让方的名录。
第十条 镇农资办应当按照市农村集体资产管理办公室、镇人民政府设定的标准，每年对农村集体资产受让人的履约情况等信用信息至少进行一次审查，根据审查结果，将信用情况恶劣的受让人列入信用风险警示名单，经市农村集体资产管理办公室审核汇总后，统一录入全市集体资产交易网络平台并予以公布。
集体资产交易方案和公告中，业主单位可考虑设置信用条件，但须有明确标准，原则上在交易方案中须有不接受纳入全市集体资产交易网络平台信用风险警示名单的法人或自然人竞投报名的条款。
第十一条 若承租方向业主单位提出租赁性标的直接由第三方承接租赁，须三方签订合同或业主单位与原承租方、第三方分别签订解除合同、新租赁合同，遵循以下五个原则：（一）按签订原交易合同的权限，经理事会或股东代表大会表决同意；（二）三方合同或新租赁合同规定的租赁到期日与原交易合同相同；（三）业主单位所收取的租金不低于原交易合同所载租金金额；（四）三方合同或新租赁合同应保留原交易合同针对承租方的义务条款和要求；（五）凡涉及农村集体建设用地或农村集体厂房的，须经镇项目建设联席会议讨论同意。
第四章 交易方式
第十二条 集体资产交易包括续约交易、磋商交易、竞价交易三种方式。集体资产按有关政策规定需要到市级产权交易机构进行交易的，从其规定。
（一）续约交易。属于洪梅镇产业发展指导目录表优先发展类的企业或镇认定的重大项目企业在租赁合同到期前6个月内可提出续约。若集体资产的原承租方已连续租用八年以上（含八年）的，或原合同年租金收入占上年集体总收入10％以上（含10%）的，续约办理期可放宽至集体资产原交易合同到期前2年内。由业主单位向镇农资办提交续约申请书，镇农资办审查原合同履行情况和续约方案，并在10个工作日内予以批复，批复同意后，经股东代表大会表决通过，方可与原承租人续约。
续约年限不得高于5年，续约租金月单价不得低于原交易合同租赁期内最后一个月的租金单价，且不得低于周边同类型物业的租金水平。续约合同一般不设定免租期，确须设定免租期的，由股东代表大会表决通过。
（二）磋商交易。符合下列条件之一的，可进行磋商交易，磋商交易经股东代表大会表决通过，报镇农资办审查后，可不经本办法规定的公开竞价程序，依照相关规定直接与特定意向人协商达成交易，交易价格及合同条款等需符合市镇相关规定：
1. 涉及非营利性公益事业的物业租赁项目;
2. 因租赁方增资扩产需在用地范围旁租用累计占原合同用地总面积的20%以内的边角空地或需出租方在租赁物业用地范围内增建，涉及的土地或建筑物出租，出租年限不超过已租赁物业的合同期限；
3. 上级政府及镇重点工程项目的建设单位，因涉及相关工程的筹建、办公、堆放材料等需要，租用农村集体资产、土地的事项；
4. 属镇统筹发展或镇产业导向等特殊需要，经镇党政联席会议或镇项目建设联席会议同意的事项。
（三）竞价交易。集体资产交易除续约交易、磋商交易外属竞价交易，统一进入镇招投标办交易。经业主单位股东代表大会审议通过并报镇农资办审查同意后，可以委托东莞市拍卖行等依法承担东莞市公物拍卖工作的拍卖机构组织交易。
农村集体资产竞价交易采取现场举牌竞价（明标明投）、现场递交报价文件（明标暗投）或网上竞价等公开竞价方式进行，若采取现场递交报价文件方式的，业主单位需要提出书面申请，经理事会表决通过，报镇农资办审核同意后，按相关程序执行。
网上竞价交易是指竞价意向人在指定时间内登陆东莞市集体资产网上交易平台提出报价申请，在网上交易平台进行竞价交易。
第五章 竞价交易程序
第十三条 竞价交易程序包括申请立项、审核资料、发布信息、受理报名、组织交易、确认成交、签订合同。
（一）申请立项。业主单位进行集体资产交易的，须向镇农资办提出交易立项申请。原租赁合同因双方协商或一方违约而解除的，业主单位须及时提出交易立项申请。
业主单位合理制定交易底价后，向镇农资办提交资产交易意向申请，镇农资办对交易申请进行审核,一般在5个工作日内回复。
（二）审核资料。交易申请受理后，业主单位应向镇农资办提交以下资料进行审核：
1．拟定的交易合同和交易方案。
2．按照权限，由业主单位理事会或股东代表大会表决通过交易方案的表决情况记录表。
3．交易标的物基本情况说明和图片，权属证明材料原件及复印件，交易底价制定证明材料原件及复印件。
4．属重大事项的，按农村集体经济组织重大事项审查制度规定应提交的其他资料。
涉及农村集体建设用地流转的，业主单位要对拟流转的土地先征询镇国土、规划部门的书面意见，报镇农资办审核，经镇项目建设联席会议讨论同意后才可实施。
（三）发布信息。经镇农资办审核同意进入镇招投标办交易的项目，镇招投标办按规定受理交易项目，与业主单位签订委托协议，并将交易项目的交易底价等交易信息在东莞市农村（社区）集体资产管理网、洪梅镇人民政府公众信息网和镇有关媒体公开发布，业主单位同时要在其财务公布栏公布。
从交易信息发布之日起至交易日不得少于5个工作日，属于集体建设用地使用权交易的，信息发布期限不得少于10个工作日。交易信息发布后，可接受受让意向人报名。在信息发布期限内，未经镇农资办同意, 业主单位原则上不得撤回交易。
（四）受理报名。农村集体资产意向竞投人报名交易时，其报名名称须与预计竞得时签订交易合同的落款方名称一致。意向竞投人可以委托他人办理交易事务，但是报名交易时须使用意向竞投人的正式称谓并出具委托交易证明。
对被纳入全市集体资产交易网络平台信用风险警示名单的法人或自然人，不接受其竞投报名。
意向竞投人应在规定时间内向镇招投标办提交以下资料：
1．意向竞投人有效身份证明、授权委托书、营业执照原件及复印件。
2．交易保证金。
3．应提交的其他资料。
交易保证金的收取标准：具体数额由业主单位在交易标的底价金额（出租的按第一年租金计算）的10%-20%范围内自行确定。交易保证金按10%计算少于1000元的，按1000元收取；交易保证金按20%计算多于100万元的，按100万元收取。如交易成功后需一次性交齐全部租金的，交易保证金金额由业主单位另行申请，但不得超过全部租金的20%。
竞投人竞得交易标的后因自身原因弃标，第二次重新组织交易时，若该竞投人继续报名，其须缴纳的交易保证金至少提高至该次交易项目的交易保证金金额2倍以上。同一竞投人对同一交易标的竞得后两次弃标的，第三次重新组织交易时，不再接受其交易报名。
交易保证金的收取方式：按交易信息公告要求以银行转账或电汇方式缴纳到指定账户，并提供缴款凭证核对。
交易保证金的处置方式：1．交易结束后，未成交的竞价人的交易保证金，镇招投标办5个工作日无息全额退还。2．签订正式合同后，受让人的交易保证金，镇招投标办5个工作日无息全额退还。
（五）组织交易。镇招投标办应在交易日组织交易。只有1个竞投人竞投的,成交价不得低于底价;有2个竞投人竞投的, 以交易方案设定的方式进行交易；无人竞投的，本次交易程序终止，业主单位可在不改变原交易方案主要条件下另行发布信息组织交易，或可自无人竞投之日起3个月内在不改变原交易方案主要条件的基础上经镇农资办同意后与交易意向人达成交易并报镇招投标办备案；超过3个月未能达成交易的或改变原交易方案主要条件的，按本办法规定的竞价交易程序重新组织交易。
采取明标明投、明标暗投方式进行的交易，按照价高者得的方式成交。若价格与条件相同的,以现场抽签形式确定最终受让人，符合法律法规有关优先权规定的，按相关规定确定竞得人。
集体资产公开交易竞价时，应由业主单位理事会和监事会成员到场见证监督全过程。业主单位指定专人提前3个工作日通知相关人员，已通知但不到场的，视为自动放弃该项资产交易的监督权。
交易过程中，在正式交易报价前，业主单位书面提出终止交易的，须经镇农资办审查同意。经正式交易报价并确定受让人后，业主单位不得单方面终止交易。若经双方协商同意终止交易的，应由双方共同出具终止交易的书面声明和提供相关证明材料，报镇农资办审查同意。
交易过程中，因业主单位责任或双方争议出现的交易终止情况，业主单位须向镇招投标办出具免予没收保证金的书面声明，可免予没收受让人的交易保证金。
因业主单位责任导致交易终止造成受让人损失的，受让人可与业主单位协商，由业主单位给予受让人一定经济补偿。协商不成的，双方通过法律途径解决。
（六）确认成交。现场交易达成后，交易双方应当在镇招投标办即时签订成交确认书。网上交易等非现场集中确定成交人的，交易双方须在交易达成后3个工作日内到镇招投标办签订成交确认书。镇招投标办将交易结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、洪梅镇人民政府公众信息网公开发布；同时，业主单位在其财务公布栏公布交易结果不少于5日。
若交易达成后，受让人当场拒绝签订成交确认书的，没收其交易保证金，该次交易终止，该交易项目另行组织新的交易。
（七）签订合同。交易双方在签订成交确认书之日起10个工作日内要在镇招投标办签订正式合同，需见证的经镇农资办同意后在镇法律服务所签订正式合同，正式合同须与公告合同的内容一致，正式合同复印件要留存一份给镇农资办备案。若在成交确认书签订之日起10个工作日内，受让人没有与业主单位签订合同的，视为自动放弃交易，受让人缴纳的交易保证金不予退回，归业主单位所有。
若竞投人以个人名义报名，但竞得后要求以法人名义签订合同的，该个人必须是该法人的法定代表人，且该法人须未列入资产交易平台信用风险警示名单。
由于交易流程等特殊因素影响，导致交易合同期不能按股东代表大会或交易方案所确定的合同起止期要求执行，允许在3个月内顺延起止期。
第六章 责任追究
第十四条 违反本办法规定进行集体资产交易的，按照《东莞市违反农村集体资产管理行为责任追究办法》及相关规定进行处理；造成集体经济损失的，由相关责任人依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第十五条 组织或参与集体资产交易工作的人员存在滥用职权、玩忽职守、泄露标底、围标、串标等违纪违法行为的，依法追究其责任；造成集体经济组织和他人损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第七章 附则
第十六条 集体资产交易后发生纠纷的，当事人可以向镇农资办或相关部门申请调解。
第十七条 本办法由镇农资办负责解释，自公开发布之日起三十日后施行，有效期至
第十八条 《洪梅镇建设工程招投标、政府采购、农村资产交易实施程序（修订）》（洪府办〔2014〕89号）的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
粤公网安备44190002000470号