相关栏目
政策文件
您当前位置: 首页 - 政策文件

东莞市农村(社区)集体资产交易若干问题的工作指引

网站正在建设中……


东莞市农村(社区)集体资产管理网    dgnzb.dg.gov.cn

发表日期:2014-08-20 16:54      来源:东莞市农村(社区)集体资产管理网
分享到:

为进一步规范我市农村(社区)集体资产交易工作,推动《东莞市农村(社区)集体资产交易办法(试行)》(以下简称《交易办法》)的全面贯彻落实,结合当前交易工作实际,现对有关交易问题制定如下指引。

一、关于磋商交易问题

磋商交易是指符合市、镇(街道)产业导向政策或规划等特殊需要,经一定的审查程序后,可不经公开竞价程序,由业主方直接与特定意向人磋商达成的交易。适用磋商交易的具体条件和程序由各镇(街道)自行制定并报市农资办审查后正式成文,且必须在市、镇(街道)集体资产交易网站上公布,否则,不得以磋商交易名义组织集体资产交易活动。

二、关于小额资产交易问题

小额资产是指按镇(街道)确定的标准,通过资产的历史成本价或历史交易价等标准认定的资产。小额资产的认定标准和交易程序由各镇(街道)自行制定并报市农资办审查后正式成文,且必须在市、镇(街道)集体资产交易网站上公布,否则,不得以小额资产交易名义缩减交易程序。

小额资产必须上平台交易一次。若交易不成功的,允许于自交易终止之日起在镇(街道)认定的期限内在不改变原交易方案主要条件的基础上与交易意向人达成交易。

原值在2万元以下(含2万元)的固定资产报废变卖可不上平台交易。

三、关于续约交易问题

集体资产原交易合同到期前6个月内,可按条件进行续约交易。若集体资产的承租方已连续租用交易合同所指标的8年以上(含8年),或原交易合同年租金收入占上年集体总收入10%以上(含10%)的,续约办理期可放宽至集体资产原交易合同到期前2年内。集体资产原交易合同已到期超过30天,原租用方提出续约申请的,不得受理。

续约租金月单价不得低于此前租赁期内最后一个月的租金单价,且不得明显低于周边同类型物业的租金水平。续约合同一般不设定免租期,确须设定免租期的,由股东代表大会表决通过。

四、关于平台交易认定形式问题

按照《交易办法》规定程序采取公开竞价或续约,及按照镇(街道)制定的细则采取磋商、小额等方式进行的交易,均认定为上交易平台交易。各类型交易的招标和成交信息须在市、镇(街道)集体资产交易网站上发布。

五、关于交易标的转租问题

通过交易平台交易的租赁性标的,若乙方向业主方提出转租要求的,须遵循以下四个原则:(一)原交易合同没有禁止转租的明确条款(若有禁止转租条款,但经股东代表大会表决同意,可视为不禁止转租);(二)转租合同期限须与原交易合同执行期相同;(三)集体经济组织所收取的租金不低于原交易合同所载租金金额;(四)转租合同应保留原交易合同针对乙方的义务条款和要求。

六、关于交易报名门槛问题

集体资产交易方案中对意向竞投人设定准入门槛,须遵循以下三个原则:(一)农用地发包出租,其交易对象可优先设定为本村户籍村民或本村股东,其他资产的公开竞价交易,除行业要求和信用要求外,不宜设定特定的准入条件;(二)鼓励业主单位设置信用条件,但须有明确标准,原则上在交易方案中须有不接受纳入东莞市农村(社区)集体资产交易平台信用风险警示名单的法人或自然人竞投报名的条款;(三)交易门槛要慎重设置,以尽量避免被投诉时失据。

七、关于村民集资财产上平台交易问题

现阶段,交易平台的标的物主体为村组两级集体资产,村民集资财产不属农村集体资产。如集体经济组织或当地户籍村民要求将村民集资财产放上平台交易,须签订交易委托授权书,经镇(街道)农村集体资产管理部门同意后,交易平台可为其提供信息发布服务或其他附加服务。

八、关于交易底价公布问题

公开竞价交易如无特殊原因,须公布交易底价。

九、关于交易合同预公布问题

公开竞价交易如无特殊原因,须将拟定的合同文本在意向竞投人报名时向其出示,或直接在交易方案中公示。

十、关于交易终止问题

交易过程中,在正式交易报价前,业主方提出终止交易的,须经镇(街道)农村集体资产管理部门审查同意。经正式交易报价并确定竞得人后,业主单位不得单方面终止交易。若经双方协商同意终止交易的,应由双方共同出具终止交易的书面声明和提供相关证明材料,报镇(街道)农村集体资产管理部门审查同意

交易过程中,因业主方责任或双方争议出现的交易终止情况,可免予没收竞得人的交易保证金。其中,在镇级平台交易的,业主方须向镇(街道)农村集体资产交易服务部门出具免予没收保证金的书面声明。

因业主方责任导致交易终止造成竞得人损失的,竞得人可与业主方协商,由业主方给予竞得人一定经济补偿。协商不成的,可建议双方通过法律途径解决。

十一、关于交易合同签订修改条款问题

交易合同签订时,不得修改交易资产有关标的物、年限、成交金额等主要条款。

交易合同签订后,不得修改合同条款,但可签订补充协议。补充协议不得修改原交易合同有关标的物、年限、金额(含合同保证金金额,以保护业主方利益为原则)、用途等主要条款,并须经镇(街道)农村集体资产管理部门审查备案。

十二、关于交易竞投人和合同签订人名称对应问题

意向竞投人报名交易时,其报名名称须与预计竞得时签订交易合同的落款方名称一致。意向竞投人可委托他人办理交易事务,但是报名交易时须使用意向竞投人的正式称谓并出具委托交易证明。

竞得人与合同签订人名称不匹配的(委托他人签订合同并出具委托证明的除外),视为竞得人放弃交易,须没收其交易保证金。竞投人以个人名义报名的,须以个人名义签订合同(若竞投人以个人名义报名,但竞得后要求以法人名义签订合同的,该个人必须是该法人的法定代表人,且该法人须未列入资产交易平台信用风险警示名单);以法人名义报名的,须以法人名义签订合同。

十三、关于多次弃标重新受理交易问题

竞投人竞得交易标的后因自身原因弃标,第2次重新组织交易时,若该竞投人继续报名,其须缴纳的交易保证金至少提高至该交易项目一般设定的保证金金额2倍以上。

同一竞投人对同一交易标的竞得后2次弃标的,第3次重新组织交易时,不再接受其交易报名。

十四、关于集体占股资产交易问题

集体经济组织占资产股权50%以上(含我市辖区内不同集体经济组织共同出资合计占股50%以上)的资产项目,须上交易平台按要求交易。集体经济组织占资产股权等于或少于50%的,是否上交易平台交易由镇(街道)或集体经济组织自定。

十五、关于交易合同合同期顺延问题

由于交易流程等特殊因素影响,导致交易合同期不能按股东代表大会或交易方案所确定的合同起止期要求执行,允许在3个月内顺延起止期。

十六、关于交易报价方式问题

为避免因物业、土地等面积测量误差出现交易争议,物业、土地等资产交易时,应注意如下两点:(一)交易竞价时,可以租金单价报价;(二)交易方案和合同中,应注明交易物业或土地移交后实测面积与交易方案或合同载明面积有出入的,成交总价不作调整,仍按交易约定的价格执行。

十七、关于村级交易备案的程序问题

根据《交易办法》,若镇(街道)选择对村级交易进行备案,必须在交易前由镇(街道)农村集体资产管理部门进行备案,备案方式可选择书面备案或电子备案。

十八、关于交易项目完成的界定标准问题

集体资产交易后正式签订合同的,从签订合同之日起方可认定该宗交易项目完成。

十九、关于重大事项审查问题

资产交易事项属于重大事项审查范围的,只需审查资产交易事项,不须再以另外的重大事项项目报送审查。

二十、关于建立交易平台信用风险警示名单问题

各镇(街道)应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况,根据审查结果,将信用记录不良的法人或自然人列入交易平台信用风险警示名单,经市农资办审核汇总后,统一录入全市集体资产交易网络平台并在交易网站上予以公布。纳入交易平台信用风险警示名单的条件:

(一)集体资产的承租人拖欠应缴租金或累计欠款超过1年(含1年)且欠款金额超过1万元的(与业主单位有行政隶属或投资参股关系的关联单位可剔除。关联单位是指当地政府及有关部门、本村内村组、村组下属单位或全资企业、村组参股投资企业等。);

(二)同一竞投人对同一交易标的竞得后2次弃标的,从第2次弃标之日起2年内纳入交易平台信用风险警示名单

(三)法人或自然人参加农村集体资产交易,报名交易累计6次以上(含6次)不出价的,从累计6次不出价之日起2年内纳入交易平台信用风险警示名单;

(四)由镇(街道)依制度规则认定上报、集体资产受让人具有其他不良履约情况的。

名单一般每季度末更新一次。若欠款人还清所有欠款,镇(街道)可向市农资办申请即时更新名单。对被纳入交易平台信用风险警示名单的意向竞投人,可大幅提高其缴纳交易保证金的比例。

 

点击可下载:《东莞市农村(社区)集体资产交易若干问题的工作指引》.rar