东莞市农村（社区）集体资产交易若干问题的工作指引
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为进一步规范我市农村（社区）集体资产交易工作，推动《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》（以下简称《交易办法》）的全面贯彻落实，结合当前交易工作实际，现对有关交易问题制定如下指引。
一、关于交易方式认定问题
按照《交易办法》规定程序采取公开竞价交易或续约交易，及按照本指引要求采取磋商交易、小额交易等方式进行的交易，均认定为上交易平台公开交易，具体应结合交易标的的实际情况和镇街交易制度要求，经一定的审查和民主程序科学选择交易方式。采取公开竞价方式组织的交易招标和成交信息及采取磋商、小额、续约等其他方式组织的交易成交信息，须在市、镇（街道）集体资产交易网站上发布。
二、关于续约交易问题
对于符合镇村产业规划、诚信经营、按时交租的标的，原交易合同到期前6个月内（含6个月），可按要求进行续约交易；原交易合同到期前6个月至2年内（含2年），需要提起续约交易的，须经股东（代表）大会表决通过合约未到期提前续约事项；原交易合同到期前2年以上，需要提起续约交易的，除经股东（代表）大会对合约未到期提前续约事项明确表决通过外，须经镇人民政府（街道办事处）书面审查。
原则上，续约租金单价不低于此前租赁期内最后一个计租期租金单价。受市场变化、经济下行等特殊情况影响，续约租金单价确需低于此前租赁期内最后一个计租期租金单价的，需经镇（街道）审查并经股东（代表）大会表决通过。经镇（街道）农村集体资产管理部门同意，股东（代表）大会的续约表决权可向理事会授权，授权范围须明晰，授权期限结束或换届后，须重新授权。向镇（街道）农村集体资产管理部门申请续约须提交的资料：
（一）有集体经济组织理事长签章的续约申请书；
（二）股东（代表）大会表决材料；
（三）拟签订的续约合同文本；
（四）原承租方已交齐所有应缴纳租金的证明材料；
（五）农村集体资产管理部门要求提供的其他资料。
集体资产原交易合同已到期超过30天，原承租方提出续约书面申请的，原则上不受理。原承租方被列入交易平台信用风险警示名单的，不受理其续约申请。
三、关于磋商交易问题
磋商交易是指符合市、镇（街道）等各级政府产业导向规划政策、公共利益、民生项目、专用配套设施、资产置换或资产作价投资等特殊需要，经一定的审查程序后，可不经公开竞价程序，由业主方直接与特定意向人磋商达成的交易。适用磋商交易须符合以下条件和程序：
（一）由集体经济组织申请并经镇人民政府（街道办事处）书面同意，且须经股东（代表）大会通过。
（二）资源、大额资产置换或作价投资须经有资质的第三方对资源、资产价值进行评估。大额资产的标准可由集体经济组织章程或各镇（街道）自行明确定义，无明确定义的，以资产原值200万元以上（含200万元，下同）为界。
（三）其他适用磋商交易的具体条件和程序由各镇（街道）自行制定并报市农村集体资产管理办公室（以下简称市农资办）审查后在镇（街道）集体资产交易网站上公布。
四、关于小额资产交易问题
小额资产是指按镇（街道）确定的标准，通过资产的历史成本价或历史交易价等标准认定的资产。小额资产的认定标准和交易程序由各镇（街道）自行制定并报市农资办审查后在镇（街道）集体资产交易网站上公布。
小额资产须上平台公开竞价一次。若交易不成功的，允许自交易终止之日起在镇（街道）认定的期限内在不改变原交易方案主要条件的基础上与交易意向人达成交易。
原值5万元以下的固定资产所有权转让、原合同月租1000元以下的临时摊档或出租房可不采取公开竞价方式进行交易。
五、关于重大事项审查问题
资产交易事项属于重大事项审查范围的，可通过资产交易事项审查资料合并报送。
资产交易项目交易前不属于重大事项审查范围、交易后达到重大事项审查标准的，不须另行补充重大事项审查程序。
六、关于土地交易问题
集体建设用地流转用于商业、旅游、娱乐等经营性用途的，须进入土地交易市场公开交易；新增集体建设用地流转用于工业用途的，须进入土地交易市场公开交易；存量集体建设用地流转用于工业用途的，可自主选择通过土地交易市场或农村集体资产交易平台公开交易。
七、关于办学资源交易问题
农村集体经济组织出租、出让、转让有关物业，拟作为学校（幼儿园）场所的，在进入农村（社区）集体资产交易平台交易之前须先征求镇（街道）教育主管部门的意见。
八、关于交易条件设置问题
集体资产交易方案和招标公告中对意向竞投人设置条件要求须遵循以下原则：
（一）农用地、鱼塘等农业资源发包出租用于农业生产用途的，其交易对象可设定为本村（社区）户籍居民或本集体经济组织股东；
（二）可设置行业要求和经营范围要求，但除本地产业和社会生活配套需要外，原则上行业要求不应超出一般性分类的需要，经营范围不宜过窄；
（三）可设置环保、安全和注册资金等方面的要求，但原则上不应超出合理性需要；
（四）鼓励业主单位设置信用条件，但须有明确标准，原则上在交易方案和招标公告中须有“不接受纳入东莞市农村（社区）集体资产交易平台信用风险警示名单的法人或自然人竞投报名”的条款。
镇（街道）农村集体资产管理部门须慎重审查交易公告中交易条件的设置。其他交易条件一般在交易合同中载明。
九、关于免租期问题
集体经济组织可在交易合同中设置免租期，免租期需超过2个月（不含）的，须经股东（代表）大会表决通过。
续约合同需设定免租期的，须经股东（代表）大会表决通过。
十、关于交易标的瑕疵披露问题
集体资产公开交易时，集体经济组织须对集体资产的质量瑕疵和权属合法性瑕疵等问题在招标公告或交易方案中作公开披露。
十一、关于交易竞投人和合同签订人名称对应问题
意向竞投人以法人名义报名交易的，其报名名称须与预计竞得后签订交易合同的落款方名称一致。若法人竞得人与合同签订人名称不匹配的，视为竞得人弃标，没收其交易保证金。
意向竞投人以个人名义报名交易的，一般须以个人名义签订合同。若竞投人以个人名义报名，但竞得后要求以法人名义签订合同的，须是该法人的法定代表人，且该法人未被列入资产交易平台信用风险警示名单。否则，视为竞得人弃标，没收其交易保证金。
意向竞投人可委托他人办理交易事务，但是报名交易时须使用意向竞投人的正式称谓并出具委托交易证明。
十二、关于交易合同期顺延问题
由于交易流程等特殊因素影响，导致交易合同期不能按交易方案所确定的合同起止期要求执行，允许缩短合同存续期或在3个月内顺延合同起止期。
十三、关于交易报价方式问题
为避免物业、土地等资产交易因面积测量误差出现交易争议：
（一）交易竞价时，可以租金单价报价；
（二）可在交易方案和合同中注明交易物业或土地移交后实测面积与交易方案或合同载明面积有出入的，成交总价不作调整，仍按交易约定的价格执行。
十四、关于村级交易备案的程序问题
根据《交易办法》，若镇（街道）选择对村级交易备案，须在交易前由业主单位向镇（街道）农村集体资产管理部门备案，备案方式可选择书面备案或电子备案。
十五、关于优先权的行使问题
在价格与条件相同的情况下，农村集体经济组织成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人享有优先竞得权（简称优先权）。同时存在两个以上优先权的，法定优先权在先；不能确定优先权次序的，以现场抽签方式确定竞得人。
现场竞价交易项目存在优先权人参与竞投时，交易组织机构须于正式竞价前向参与竞投各方明示。
优先权人须按招标公告的要求正式报名参与竞投并明确出价或应价后才能行使优先权。现场竞价交易中，在交易主持人三读确认最后成交前，非优先权人可以在优先权人报出或接受当前最高价的基础上继续出价。
优先权情况较复杂的，不宜采用网上交易方式进行交易。
十六、关于公开竞价交易程序相关问题
（一）公开竞价交易原则上须在招标公告中公布交易底价。
（二）公开竞价交易如无特殊原因，须将拟定的合同文本在意向竞投人报名时向其出示，或在招标公告中公示。
（三）现场公开竞价交易具体竞价时间至少提前36小时在市、镇（街道）交易网站上公告。
（四）现场公开竞价交易项目只有1个意向竞投人报名的，须如常召开现场交易会。
十七、关于交易终止问题
交易过程中，如业主单位在正式交易报价前提出终止交易的，经镇（街道）农村集体资产管理部门审查同意可终止；经正式交易报价并确定竞得人的，业主单位不可单方面终止交易。若经双方协商同意终止交易，应由双方共同出具终止交易的书面声明和提供相关证明材料报镇（街道）农村集体资产管理部门备案。
交易过程中，如因业主方责任或双方争议出现交易终止情况，经业主方同意，可免予没收竞得人的交易保证金。其中，在镇级平台交易的，业主方须向镇（街道）农村集体资产交易服务部门出具免予没收保证金的书面声明。
因业主方责任导致交易终止造成竞得人损失的，竞得人可与业主方协商，由业主方给予竞得人一定经济补偿。协商不成的，建议双方通过法律途径解决。
十八、关于交易项目完成的界定标准问题
集体资产交易后正式签订合同的，从签订合同之日起方可认定该宗交易项目完成。
十九、关于多次弃标重新受理交易问题
竞投人竞得交易标的后因自身原因弃标，第二次重新组织交易时，若该竞投人继续报名，业主单位须将其缴纳交易保证金的比例提高至一般设定水平的3倍以上。
同一竞投人对同一交易标的竞得后累计2次弃标的，第三次重新组织交易时，交易服务机构不再接受其交易报名。
二十、关于建立交易平台信用风险警示名单问题
各镇（街道）应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况，根据审查结果，将信用记录不良的法人或自然人列入交易平台信用风险警示名单，由市农资办审查后统一在市级交易网站上予以公布。纳入交易平台信用风险警示名单的情况：
（一）集体资产的承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的（与业主单位有行政隶属或投资参股关系的关联单位可剔除。关联单位是指当地政府及有关部门、本村内村组、村组下属单位或全资企业、村组参股投资企业等）。
（二）同一竞投人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单。在全市范围内，同一竞投人对不同交易标的竞得后3次弃标的，从第3次弃标之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单。
（三）在全市范围内，法人或自然人参加农村集体资产交易，报名交易累计6次以上不进行有效报价的，从累计6次不报价之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单。
（四）因承租人不按合同到期条款逾期不撤出原租用的集体资产造成纠纷的。
（五）已被纳入各级政府或部门其他公开性信用警示名单的。
（六）由镇（街道）依制度规则认定上报或集体资产受让人具有其他不良履约情况的。
若欠款人还清所有欠款，镇（街道）可向市农资办申请即时更新名单。法人或自然人已被纳入交易平台信用警示名单的，不受理其续约交易申请和磋商交易申请。
二十一、关于交易合同签订和修改条款问题
交易合同签订时，原则上不可修改交易方案或招标公告中有关标的物、年限、成交金额（含合同保证金金额，以保护业主方利益为原则）、用途、免租期等主要条款。各镇（街道）农村集体资产管理部门要积极引导各级交易平台的非网上交易合同在交易竞价完成后现场立即签订。
交易合同签订后，不可修改合同条款，但可签订补充协议。补充协议不可对上述合同主要条款进行修改，并须经镇（街道）农村集体资产管理部门审查备案。
二十二、关于交易标的转租和分租问题
业主单位须在交易方案、拟签订的合同文本明确租赁性标的是否允许转租或分租。通过交易平台交易后合同履行期内，若合同没有禁止转租或分租的，转租或分租合同须遵循以下原则：
（一）转租或分租合同存续截止期须与原交易合同存续截止期相同；
（二）业主单位所收取的租金不低于原交易合同所载租金金额；
（三）转租或分租合同应保留原交易合同针对原承租方的义务条款和要求。
符合上述条件的转租或分租标的的最终承租人，满足续约条件的，可向业主单位提出续约申请。
二十三、关于交易合同纠纷问题
集体资产交易后已签订合同的，在交易合同履行过程中发生纠纷，由合同订立方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同订立方依法向人民法院提起诉讼解决。
二十四、关于集体占股资产交易问题
集体经济组织占资产股权50%以上（含我市辖区内不同集体经济组织共同出资合计占股50%以上）的资产项目，须上交易平台按要求交易。集体经济组织占资产股权等于或少于50%的，是否上交易平台交易由镇（街道）或集体经济组织自定。
二十五、关于村民集资财产上平台交易问题
粤公网安备44190002000470号