关于印发《桥头镇农村集体资产交易办法》的通知

桥头镇人民政府文件
桥府〔2015〕15号

 

关于印发《桥头镇农村集体资产交易办法》的通知

 

各村（社区），各有关单位：

现将《桥头镇农村集体资产交易办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

桥头镇人民政府

2015年5月18日

桥头镇农村集体资产交易办法

 

第一章  总  则

第一条  为进一步加强我镇农村（社区）集体资产管理，规范集体资产交易行为，根据《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》等文件精神，结合我镇实际，制订本办法。 

第二条  本镇农村（社区）集体经济组织及其下属单位，将其拥有的集体资产有偿发包、出租、出让、变卖给法人或自然人的交易行为，适用本办法。

第三条  依照本办法进行集体资产交易的农村（社区）集体经济组织及其下属单位，统称为业主单位。 

业主单位依照本办法进行交易的资产、资源统称为集体资产，包括：集体所有或拥有使用权的土地和法律规定属于集体所有的森林、山岭、荒地、滩涂、水面、鱼塘等自然资源，集体所有的各种固定资产、无形资产和其他资产。

第四条  集体资产交易应遵循等价有偿、诚实信用和公开、公平、公正、竞争的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害社会公共利益。

 

第二章  组织机构

第五条  桥头镇农村集体资产管理办公室（以下简称镇农资办）具体负责本镇农村（社区）集体资产交易的组织审查和监督工作，主要职责包括：

（一）督促和指导村（社区）集体经济组织建立健全集体资产和合同台账；

（二）对本镇范围内的村（社区）集体经济组织的登记证明书、组织机构代码证和法人代表身份证复印备案，建立集体资产交易业主方的名录；

（三）对村（社区）集体申请交易的资料进行审核，必要时提请镇集体资产交易会审小组对交易申请进行会审；

（四）审核交易信息变更的申请，监督招投标的开展及交易合同的签订；

（五）监督集体资产交易信息公开情况；

（六）对集体资产交易的审查资料和合同归档备案；

第六条  桥头镇农村集体资产交易管理中心（以下简称镇交易中心），负责本镇范围内农村（社区）集体资产交易活动的日常管理和指导工作，主要职责包括： 

（一）提供集体资产交易的场所；

（二）指导村（社区）开展集体资产交易业务；

（三）接受竞标人、受让意向人咨询和报名，审查竞标人或受让意向人资质和提交资料的真实性，管理交易保证金；

（四）统一发布集体资产交易信息；

（五）组织开展交易工作，见证和监督集体资产交易合同的签订；

（六）保存管理集体资产交易活动记录、招标文件等交易资料档案；

（七）落实交易资料汇总、跟踪反馈、信息月报等工作。

第七条  桥头镇集体资产交易平台（以下简称镇级交易平台）负责组织实施和管理在镇级交易平台进行的交易活动。

镇级交易平台应当有确定的交易场所，配备投影仪、视频监控等设备设施。 

第八条  镇交易中心根据东莞市集体资产交易平台的网上交易系统做好信息发布、结果公示、网上交易、交易咨询等工作，并负责网上交易的管理、指导工作。

第九条  各村（社区）在镇交易中心的指导下设立资产交易点。村（社区）设立的资产交易点应当设有符合要求的交易场所、工作人员和硬件配置，并按照镇的统一要求组织和实施交易。 

第十条  由国土、住建、规划、环保、农林水务、司法、农资等部门机构组成的桥头镇农村集体资产交易会审小组负责对复杂交易事项进行会审。 

第十一条  本办法规定的所有类型的交易事项，业主单位须向镇农资办提交交易立项申请。对于依照本办法不属于镇级交易平台受理的交易事项，由镇农资办审批立项后，转由相应机构或单位依照相应程序进行交易，业主单位须将交易结果报镇交易中心备案。

第十二条  对于本办法规定的所有类型的交易事项的发生、交易申请及交易达成，镇交易中心应通过市集体资产交易平台发布交易信息。  

第十三条  依照本办法进行的集体资产交易，镇交易中心不收取任何中介服务费用，其运作经费列入镇财政预算。 

 

第三章  交易主体

第十四条  镇交易中心每年根据集体经济组织提供的信息对受让业主单位集体资产的法人或自然人进行审查，综合考虑受让人的履约记录、诚信记录等情况，对于屡次拖欠租金、拖欠工人工资甚至逃匿的，或者事件造成严重不良影响的集体资产受让人，将其列入黑名单，并抄送镇农资办上报市农资办作为录入交易系统。

对于被列入交易黑名单的法人或自然人，不再接受其竞投或受让集体资产的申请。

 

第四章  交易类型

第十五条  符合以下条件之一的，须进入镇级交易平台交易：

（一）集体建设用地使用权出让（按规定须进入市一级交易中心交易的，从其规定）。 

（二）单宗合同面积5亩以上（含5亩）或出租年限在3年以上（含3年）的农田、耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂等农用地及闲散用地承包经营权的交易。 

（三）单宗合同年标的金额10万元以上（含10万元）或单宗合同面积1000平方米以上（含1000平方米）或出租年限3年以上（含3年）的厂房、仓库、办公楼、商场、商铺、市场等集体物业使用权发包、出租的交易。

（四）单宗合同年标的金额5万元以上（含5万元）或单宗合同占地面积500平方米以上（含500平方米）或出租年限3年以上（含3年）的集体建设用地使用权发包、出租的交易。

（五）原值20万元以上（含20万元）集体固定资产的转让、变卖交易。 

（六）有价证券、无形资产、设施设备以及村（社区）集体设立的企业、公司承包经营权年发包金额10万元以上（含10万元）的投资经营项目合作、转让的交易。

第十六条  符合本办法第十五条规定的交易事项，按照有关规定或根据交易标的规模需进入市级交易平台交易的，业主单位报镇交易中心审核后，进入市级交易平台进行交易。未达到本办法第十五条交易标准的，经镇农资办审核同意后由集体经济组织按照本办法在本村（社区）集体资产交易点依规自行组织交易。

第十七条  集体资产的交易，原则上采取明标明投的方式进行，若采取明标暗投方式的，集体经济组织需提出书面申请，经理事会表决通过，报镇农资办审核同意后，按相关程序执行。凡进入镇级交易平台进行交易的必须由镇交易中心指定人员主持公开交易。

第十八条  集体资产交易必须合理制定交易底价。对于租赁、发包的，由业主单位按不低于《桥头镇加强农村集体经济合同管理的意见》效益标准及市镇相关规定制定交易底价申报。对于产权交易的，由镇认可的有资质中介机构进行资产评估，评估价报镇农资办审核后，作为交易基础。镇认可的评估公司选取不少于5家备选，在每次申报项目前摇珠确定具体评估公司，评估公司每3年审定一次。

第十九条  符合下列条件之一的企业（不包括商业、市场及农业等），且未出现拖欠租金情况的，可经股东代表大会表决通过，报镇审查同意后，与原承租或承包方在合同到期后协议续约：

（一）优质企业：国内上市企业、市级或以上名优品牌企业、高新科技企业、市级500强以上企业。

（二）纳税大户：上年度纳税金额100万元以上（含100万元）且符合国家相关政策支持的行业。 

（三）主体产业：在当地具有较大影响力，是资产所属集体经济组织的收入主要来源，根据行业特点和实际需要应当续约经营的行业和企业。 

（四）更新改造：对指定地域计划在将来某一时点进行连片开发、升级改造，已形成具体方案将付诸实施，并经镇相关部门审核认定在该预期开发时点期限内的物业租赁合同续期的企业。 

（五）企业配套：对在同一地域或同一业主单位租用多宗资产的同一企业，其租赁资产的合同到期时间不一致，但合同已到期的资产是企业持续经营所必须配套的，可视需要对地域内合同已到期的资产续约，但续约期不得超过其合同未到期资产中最长的剩余时限。

（六）持续经营：连续租用业主单位资产已达到10年以上（含10年）的企业。

（七）增资企业：企业自行增加投入的消防、电梯、变压器等固定资产经有资质评估公司评估的净值累计总额500万元以上（含500万元）或自行增建的混凝土结构建筑物建筑面积3000平方米以上（含3000平方米），且自行投入的资产或物业在合同到期后全部无偿归业主单位所有的企业。

（八）高效企业：在租赁期内平均月租金水平比《桥头镇加强农村集体经济合同管理的意见》中的效益标准超出30%以上（含30%）的企业；按合同平均月租金额计算排列在本村（社区）集体出租企业总个数的前10%租金的大户企业；原合同年租金收入占本村（社区）上年集体总收入10%以上（含10%）且年租金超100万元（含100万元）的企业。

依照本条规定续约的企业，原则上续约合同不得设定免租期，租赁年限不得高于5年。在申请续约时间少于原合同到期前30天或出租物业存在分租、中途转租的企业提出续约申请的，不得受理。

第二十条  符合第十九条规定条件之一的，经股东代表大会表决通过，并报镇政府审批同意或经镇政府认可的企业，由业主单位依照相关规定直接与其协商达成交易。

第二十一条  短期零碎资产的交易或合同续期，经集体经济组织理事会和监事会共同表决通过，报镇农资办审核同意后，由业主单位将短期零碎资产在平台交易一次，若交易不成功，自交易终止之日1年内在不改变原交易方案的底价和主要条件的基础上可与交易意向人自行达成交易；流动性小宗零碎资产的交易或合同续期，经集体经济组织理事会和监事会共同表决通过，报镇农资办审核同意后，可由业主单位直接进行交易或合同签订（续期）。此类资产交易价格须符合市场价，由镇农资办审核同意后公布交易底价或直接签订合同价。

符合以下条件之一的，可认定为短期零碎资产交易：（一）单宗合同面积3亩以下（含3亩）且出租年限在3年以下（不含3年）的农田、耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂等农用地土地承包经营权的交易。

（二）单宗合同年标的金额在5000元至1万元内或单宗合同出租面积在100平方米至500平方米内，且出租年限3年以下（不含3年）的厂房、仓库、办公楼、商场、商铺、临时用地、出租屋等集体资产使用权发包、出租的交易。

（三）原值20万元（不含20万元）以下且已使用5年以上（含5年）的车辆、机械、设备等固定资产转让、变卖。

符合以下条件的，可认定为流动性小宗零碎资产交易：单宗合同年标的金额5000元以下（不含5000元）或单宗合同出租面积100平方米以下（不含100平方米），且出租年限3年以下（不含3年）的厂房、仓库、办公楼、商场、商铺、临时用地、出租屋等集体资产使用权发包、出租的交易。

 

第五章  交易程序

第二十二条  在镇级交易平台进行的交易，依照本规定的程序进行。在村（社区）资产交易点进行的交易活动，参照本规定执行。

第二十三条  业主单位需要进行集体资产交易的，应向镇农资办提出交易立项申请。 

对已出租物业可提前申请立项，但提交申请时间原则上不得提前超过距离合同到期日180天。业主单位申请立项前，应向原承租人发出《租赁到期通知书》，告知相关事项。原租赁合同因双方协商或一方违约而解除的，业主单位应当及时提出交易立项申请。

第二十四条  镇交易中心受理立项，业主单位应提交以下资料： 

（一）交易标的产权证明材料；

（二）拟定的交易合同；

（三）资产交易方案（包括资产交易标的基本情况、受让人资格条件、交易资产的使用限制、交易底价、成交方式等内容）； 

（四）集体经济组织理事会表决通过交易方案的表决记录表；

（五）按《桥头镇农村（社区）集体资产管理实施细则》规定提交的股东代表大会（股东大会）表决通过记录表及需提交的其他材料。

（六）镇交易中心要求提交的其他资料。

第二十五条  镇农资办负责审核业主单位提交的申请交易材料，原则上在7个工作日内对申请交易项目加注审核意见。 

第二十六条  镇交易中心将受理交易项目的交易信息在东莞市资产交易网、东莞市桥头镇政府门户网和镇有线电视台进行公开发布，同时在本村（社区）财务公布栏公布。

第二十七条  公示期从交易信息发布之日起至交易日不得少于7个工作日；集体建设用地信息发布时间不得少于30天。交易信息发布后，可接受报名，由业主单位组织意向人实地查看该标的物，报名人最迟要在交易日1个工作日前缴纳交易保证金。在信息发布期限内，经镇农资办同意，业主单位可撤回交易。业主单位需要变更发布信息的，应在交易日3天前向镇农资办提出书面申请，经审核同意后，方可通知镇交易中心进行变更，变更信息后需重新公示不少于7天。

第二十八条  竞价意向人在交易前应向镇交易中心报名登记并提交以下资料：

（一）竞价意向人有效身份证明或营业执照原件及复印件、授权委托书；

（二）交易保证金；

（三）按照公开发布的交易信息要求提交的其他材料。

第二十九条  交易保证金具体数额由业主单位在交易标的底价金额的10%—20%范围内自行确定。出租的，按3至6个月租金范围内设定交易保证金；若原承租人经业主单位及镇农资办同意，可按不低于1个月的租金交付交易保证金。中标后交易保证金直接转为合同履约定金；合同履约定金原则上不得低于3个月租金。

第三十条  集体资产采取集中竞价交易、书面报价交易或网上竞价交易的方式进行交易。

集中竞价方式是由镇交易中心在交易日组织竞价意向人集中进行竞价交易。只有1个竞价人的，经业主单位同意，竞价人可以不低于底价的报价达成交易；有2个或以上竞价人提出受让申请的，采取竞投的方式竞价交易。

书面报价交易是由竞价意向人在指定时间内以书面方式向镇交易中心提交报价申请，镇交易中心在交易日组织开标，现场确定中标人。

网上竞价交易是指竞价意向人在指定时间内登录交易管理中心网站提出报价申请，在网上交易平台进行竞价交易。

第三十一条  各类竞价交易方式，按照价高者得的原则成交，竞价人低于底价的报价无效。若报价相同且各报价人均不再提高报价的，则由首先提出该报价的竞价人竞得。

租赁权的原承租人参与竞价的，在同等条件下，原承租人优先竞得；若不存在原承租方的，价格与条件相同，则以抽签形式确定最终竞得人。

各类竞价交易，在同等条件下，镇政府优先竞得。

第三十二条  现场交易达成后，交易双方应签订成交确认书，并即时签订成交合同。竞得人签订或授权签订成交合同后，需补盖公章或补签法定代表人签名的，应于3日内补办，完善合同手续。

网上交易等非现场集中确定成交人的，交易双方应当在交易达成后3日内到镇交易中心签订成交确认书及成交合同。镇交易中心在东莞市资产交易网、东莞市桥头镇政府门户网和镇有线电视台公开发布交易结果，同时在本村（社区）财务公布栏公布。

第三十三条  交易达成后，若竞得人不按时签订成交合同，视为自动放弃交易，竞得人缴纳的交易保证金不予退回；两次故意弃标的，将被纳入黑名单；该交易项目由镇交易中心另行组织交易。

第三十四条  无人提出竞价或受让申请的，由镇交易中心将交易日延后5个工作日。延后交易日后仍无人提出竞价或受让申请的，业主单位可以申请降低标的价，经镇农资办审核同意后，可通知镇交易中心更改信息重新公示不少于7天。若再次公开交易未能成功的，本次交易程序终止。自交易终止之日起3个月内，业主单位可按不低于最后公示的底价和主要条件直接与交易意向人达成交易。达成交易后，应报镇交易中心备案并发布交易信息。超过3个月仍未达成交易的，应按本办法规定的程序重新组织竞价交易。

 

第六章  监督与责任

第三十五条  对符合进入镇级交易平台交易的集体资产应依照相关程序进入镇交易中心交易，严禁擅自将农村集体资产标的金额（或面积）分拆（除发包给本集体经济组织成员的农用地外），规避进入镇交易中心交易。违反本办法规定进行集体资产交易的，依法追究相关责任人的责任；造成集体经济损失的，由直接责任人承担经济赔偿的责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第三十六条  对不符合进入镇交易中心的村（社区）集体资产必须按规定进行公开交易。同时，对改变使用用途的，原合同无效，农村集体组织依据该集体资产新使用用途的性质进行重新申报交易。所有交易程序按照新使用用途的标准执行，交易成功后签订新合同。对违反相关规定的，一经发现，按《东莞市违反农村集体资产管理行为责任追究办法》及相关规定进行严肃处理。

第三十七条  农村集体资产都须按交易办法规定进行交易，交易立项申请原则上须在合同到期前3至6个月内进行，最迟不得少于30天前进行该项交易申请，否则视为违规交易处理，届时要依法追究相关责任人的责任，同时集体经济组织负责人须在1个月内终止所签订合同，若无法终止的，由此造成的经济损失由集体经济组织负责人承担。

第三十八条  集体经济组织在本村（社区）资产交易点自行组织交易的，镇交易中心工作人员应监督交易全过程。 

第三十九条  公开交易竞价时，集体经济组织必须由理事会和监事会各不少于1名的成员到场见证监督全过程，监事会成员可书面委托其他股东代表到场见证监督。

第四十条  业主单位须建立集体资产台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。

业主单位应将拟交易集体资产信息提交给镇交易中心，由镇交易中心将待交易集体资产（事项）在信息网上预发布。

第四十一条  集体资产交易过程参与人员，应严格遵守相关规定，若存在滥用职权、玩忽职守、泄露标底、围标、串标等违法违纪行为，要依法追究其责任；造成集体经济组织和他人损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第四十二条  集体资产交易过程中发生产权交易纠纷的，当事人应向镇相关行政管理部门申请调解；经调解无法解决的，依据合同约定申请仲裁或依法向当地人民法院提起诉讼。

第四十三条  法律、行政法规对集体资产交易行为和法律责任另有规定的，从其规定。

第四十四条  本办法由桥头镇农村集体资产管理部门负责解释，自印发之日起施行，有效期为五年。

 

 

 

 

 

 

 

 桥头镇人民政府办公室 2015年5月18日印发