南城街道社区集体资产交易办法（试行）

南城街道社区集体资产交易办法（试行）

 

第一章  总则

第一条  为进一步加强我街道社区集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，确保集体资产交易过程公开、公平、公正，推动集体资产优化配置和保值增值，推进社区基层廉政建设，促进社会和谐稳定，根据《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》（东府令〔2012〕第124号）和《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》（东府〔2013〕146号），结合实际，制订本办法。

第二条  社区集体经济组织（以下简称集体经济组织），是指原生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的社区性合作经济组织，包括股份合作经济联合社（或称股份经济联合社，以下简称经联社）和股份合作经济社（或称股份经济合作社，以下简称经济社）。

第三条  本办法所称集体资产交易，是指社区集体经济组织农用地发包，厂房、商铺、专业市场的出让、出租、发包，以及其他集体资产的出让、出租、发包等流转行为。

法律、法规和规章对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。

第四条  集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害社会公共利益。

 

第二章  管理机构

第五条  南城街道农村集体资产管理办公室（下称“农资办”）负责指导、审查和监督社区集体资产交易工作。农资办在集体资产交易工作中的主要职责：

（一）指导集体经济组织建立健全集体资产和合同台账，对集体资产实行动态管理；

（二）对集体经济组织申请交易的资料进行审核，必要时提请集体资产交易会审小组对交易申请进行会审；

（三）监督招投标的进程及交易合同的签订；

（四）监督集体资产交易信息公开情况；

（五）对集体资产交易的审查资料和合同归档备案；

（六）协助纪检部门调查处理违法违规交易行为。

第六条  农村集体资产交易服务中心（下称“交易中心”）负责组织实施和管理在街道交易平台进行的交易活动，为集体资产交易提供中介服务。交易中心必须具备确定的交易场所，必须配备投影仪、视频音频监控等设施。交易中心的主要职责：

（一）提供集体资产交易的场所；

（二）统一发布集体资产交易信息；

（三）接受受让意向人咨询和报名，审查受让意向人资质，管理交易保证金；

（四）组织开展公开交易；

（五）保存管理集体资产招标文件和交易活动记录等资料档案。

第七条  各社区在交易中心的指导下设立资产交易点。社区设立的资产交易点应当有符合要求的交易场所、工作人员和硬件配置，并按照本交易办法规定的交易程序和交易条件组织实施交易。

第八条  街道成立社区集体资产交易会审小组，成员由监察室、农林水务办、规划建设办、农资办、“三旧”办、财政分局、环保分局、司法分局、规划管理所组成，负责对农资办审查认定的复杂交易事项进行会审。

复杂交易事项认定标准：资源性资产的出让或合作开发；原值或估值500万元以上（含500万元）的固定资产转让、置换、变卖；经农资办审查认定的其他负责交易事项。

第九条  集体经济组织要按规定做好资产交易和公开工作，建立健全集体资产和合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失，促进资产保值增值。

第十条  交易中心在办理集体资产交易的过程中，不收取任何中介服务费用。交易中心运作经费列入街道财政预算。如需聘请拍卖公司提供服务的，聘用成本和拍卖费由竞得人承担。

 

第三章  交易主体

第十一条  农资办应对辖区内的集体经济组织的登记证明书、组织机构代码证和法定代表人身份证复印备案，建立集体资产交易出让方的名录。

第十二条  农资办和交易中心应对受让辖区内集体资产的法人或自然人的履约及诚信记录等情况进行定期审查，严格按集体资产交易管理设定的标准，提出信用情况恶劣的集体资产受让人的警示名单，报市农村集体资产管理办公室审核后，统一录入市集体资产交易网络平台。

对被录入市集体资产交易网络平台信用警示名单的法人或自然人，交易中心应当向各集体经济组织进行风险提示。

 

第四章  交易方式

第十三条  集体资产交易包括街道级交易和社区级交易。街道级交易由街道交易中心组织交易，社区级交易由社区交易点组织交易。

集体资产除在交易中心或由社区交易点组织交易外，按审批权限经集体经济组织理事会或股东代表会议审议通过并报农资办审查同意后，可委托东莞市拍卖行等依法承担我市公物拍卖工作的拍卖机构组织交易。

集体资产按有关政策规定需要到市级产权交易机构进行交易的，从其规定。

第十四条  街道交易。集体资产交易实行分级交易，符合以下条件之一的，须进入街道交易中心交易：

（一）集体建设用地使用权出租及发包；

（二）单宗合同面积10亩以上（含10亩）或出租年限5年以上的耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂、果园等农用地土地承包经营权的交易；

（三）单宗合同年标的金额36万元以上（含36万元），或单宗年租金占上年集体总收入10%以上（含10%）的物业出租，或单宗合同物业（含厂房、仓库、写字楼、商铺、市场等）建筑面积2500平方米以上的使用权发包、出租的交易；

（四）单项原值或评估市值50万元以上（含50万元）的固定资产转让、变卖、置换、处置等；

（五）单项50万元以上（含50万元）特许经营权的出租。

严禁将达到标的要求的交易项目化整为零、分割交易。

第十五条  社区交易。集体经济组织未达到街道级交易标准的资产，由当地社区交易点组织交易。依据资产情况区分为单项资产交易、小额资产交易和短期零碎资产交易。

（一）单项资产交易由街道农资办审批立项后，按规范程序组织交易。

（二）小额资产的交易。集体经济组织结合实际，统筹小额资产制定3至5年交易方案。通过批量立项审批，经业主单位集体招投标交易确定流标的，在方案期内可在主要条款不变的前提下，按先到先得原则，由业主单位与意向人直接签约。

对小额资产的认定：集体经济组织直接经营农贸市场档位出租，或单宗合同年标的金额5万元以下（含5万元）的资产交易。

（三）短期小宗零碎资产的交易。经业主单位主管部门及集体经济组织理事会同意后，可由业主单位直接进行磋商交易或合同续期。

短期小宗零碎资产的认定标准：1、除商业铺位外出租期限一年以内（含一年），单宗合同年标的金额1万元以下（含1万元），或交易面积50平方米以下（含50平方米）的物业出租交易；2、原值5万元以下的固定资产所有权转让。

第十六条  续约交易。同时符合下列条件的，报业主单位主管部门审查同意后，经股东代表会议表决通过，可与原承租方在合同到期后协议续约：

（一）诚信经营履约良好：承租方无违反合同规定之情形，在申请续租时无拖欠租金，同时3年内无拖欠3次以上租金，且未列入交易平台信用风险警示名单；

（二）续约价格合理：租金月单价不得低于此前租赁期内最后一个月的租金单价（如中途有减租情况的按合同未变更前计租条款确定），且不得明显低于周边同类型物业的租金水平，续约合同不设免租期；

（三）合同到期后物业的用途或属性无发生改变;

（四）续约合同须明确规定不能改变物业用途。

符合上面续约交易条件的，向街道农资办申请续约的须提交以下的资料：

（五）有集体经济组织理事长签章的续约申请书；

（六）股东（代表）大会表决材料；

（七）拟签订的续约合同文本；

（八）原承租方已交齐所有应缴纳租金的证明材料。

第十七条  合同续约应当在合同到期前6个月内提出书面续约申请。集体资产原交易合同已到期超过30天，原租用方提出续约申请的，不得受理。

承租方已连续租用交易合同之标的10年以上（含10年），或原交易合同年租金收入占上年集体总收入10％以上（含10%）的，续约申请期可提前至集体资产原交易合同到期前2年内。

第十八条  磋商交易。符合市、街道等各级政府产业导向规划政策、公益事业、民生项目、专用配套设施、资产置换或资产作价投资等特殊需要，由集体经济组织申请并经街道办事处书面同意，且经股东(代表)大会表决通过的，可不经本办法规定的公开竞价程序，由业主方依照相关规定直接与特定意向人磋商交易。

第十九条  社区交易点组织的交易，交易信息应在东莞农村（社区）集体资产管理网、南城街道集体资产交易网和当地财务公开栏发布，交易的程序和要求参照本办法交易的有关规定进行，交易过程要接受农资办的指导和监督，交易结束后将交易结果报农资办备案。

第二十条  集体资产采取公开竞价交易、书面报价交易或网上竞价交易的方式进行交易，法律、法规、规章、政策性文件有其他规定的，从其规定。

公开竞价方式是由交易中心在交易日组织竞价意向人公开进行竞价交易。只有1个竞价人的，经业主单位同意，竞价人可以不低于底价的报价达成交易；有2个或2个以上竞价人提出受让申请的，应当采取竞投的方式竞价交易。

书面报价交易是由竞价意向人在指定时间内以书面方式向交易中心提交报价申请，交易中心在交易日组织开标，现场确定中标人。

网上竞价交易是指竞价意向人在指定时间内登录东莞市农村（社区）集体资产网上交易系统提出报价申请，在网上交易平台进行竞价交易。

第二十一条  集体资产交易必须合理制定交易底价及合同年限。

大额资产的出让，应当由符合资质的中介机构进行资产评估，以评估价作为交易基础。除短期小宗零碎资产交易外其他的交易合同年限（租赁期）原则上不少于3年。否则，需向农资办提交合理有效证明资料说明交易立项必要性。

 

第五章  交易程序

第二十二条  申请立项。集体资产应进入交易中心进行交易的，由其所属集体经济组织向农资办提交《交易意向立项申请表》。对已出租物业可在合同到期前90天提前申请立项，并同时向原承租人发出《租赁到期通知书》，告知相关事项。农资办对交易申请进行审查，在送审资料齐全无误的情况下，5个工作日内回复。

第二十三条  审核资料。交易立项申请通过后，集体经济组织应向农资办提交以下资料进行审核：

（一）拟定的交易合同和集体资产交易方案；

（二）根据职权，由集体经济组织理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表；

（三）交易标的物基本情况说明，权属证明材料原件及复印件；

（四）属重大事项的，按集体经济组织重大事项审查制度规定应提交的其他材料。

第二十四条  发布信息。经农资办审核同意进入街道交易中心交易的项目，交易中心按规定受理交易项目，与集体经济组织签订《资产交易委托协议》，并将交易项目的交易信息在东莞市农村（社区）集体资产管理网、南城街道集体资产交易网和南城有线电视公开发布，集体经济组织同时要在当地财务公布栏公布。

从交易信息发布之日起至交易日不得少于5个工作日，属于集体建设用地发包和出租的，信息公告期不少于15天。交易信息发布后，可接受意向人报名。在信息公告期内，未经农资办同意, 集体经济组织不得撤回交易。在信息公告期间，集体经济组织需变更交易信息的，应在交易日前3个工作日内向农资办提出书面申请，经审核同意后，通知交易中心变更信息并重新发布。

第二十五条  受理报名。集体资产的受让意向人应在规定时间内向交易中心提交以下资料：

（一）受让意向人有效身份证明、授权委托书、营业执照原件及复印件；

（二）交易保证金；

（三）按照信息发布的规定需要提交的其他材料。

交易保证金具体数额：1、属于固定资产出让的，由经济组织在交易标的底价金额的10—20%范围内自行确定，但不得少于5000元，2、属于物业出租（发包）的，按不少于底价2个月租金金额计交。

交易保证金的处置方式：1、一份保证金只能竞得一宗交易。2、交易结束，未成交的竞价人在提交保证金收据后，且暂无发现串标等违法行为之情形的，交易中心10个工作日内无息全额退还。3、成功竞得并签订正式合同后10个工作日内，交易中心无息全额退还保证金。

第二十六条  邀请见证。集体资产公开交易竞价时，集体经济组织应组织理事会1人、监事会成员2人、股东代表2人到场见证监督交易全过程。集体经济组织指定专人在3个工作日内通知相关人员，已通知但不到场的，视为自动放弃该项资产交易的监督权。交易中心应做好相关记录。

第二十七条  组织交易。交易中心应在交易日组织交易，原则上交易日在受理报名完成后10个工作日内确定。各类竞价交易方式，按照价高者得的原则成交；租赁和发包交易兼顾择优原则（在同等条件下，原承租方享有优先权）；竞价人低于底价的报价无效。若采用书面报价交易，价格与条件相同的，以现场抽签形式确定最终竞得人。

第二十八条  确认成交。现场交易达成后，交易双方应当在交易中心即时签订《南城街道集体资产成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易中心将交易结果在市集体资产管理网和街道集体资产交易网发布，同时集体经济组织要在本地财务公布栏公布。

交易双方应于签订《成交确认书》之日起5个工作日内与业主单位签订正式合同，正式合同须留存一份给农资办备案。若在《成交确认书》签订之日起5个工作日内，竞得人没有与集体经济组织签订合同，或交易达成但不签订《成交确认书》的，视为自动放弃交易，竞得人缴纳的交易保证金不予退回，并归集体经济组织所有。原则上，构成放弃的交易项目由交易中心重新组织交易。

第二十九条  无意向人提出竞价的，本次交易程序终止。自交易终止之日起3个月内，业主单位可按不低于原定底价的条件直接与交易意向人达成交易。达成交易后，应当报交易中心备案并发布交易信息。超过3个月仍未达成交易的，应当按本办法规定的程序重新组织竞价交易。

 

第六章  责任追究

第三十条  对符合进入交易中心交易的集体资产必须依照相关程序进入交易中心交易。违反相关规定的，一经发现，按《东莞市违反农村集体资产管理行为责任追究办法》及相关规定进行严肃处理；造成集体经济损失的，由直接责任人承担赔偿责任。

第三十一条  参与集体资产交易过程的有关人员，要严格遵守相关规定，对泄露标底、围标、串标等违纪违法行为，情节严重的，可追究相关责任人的党纪政纪责任；构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。同时，造成集体经济损失的，依法追究其民事责任。

 

第七章  附则

第三十二条  集体资产交易后发生经济及产权交易纠纷的，双方当事人应协商解决，协商不成的，可依法向人民法院提起诉讼，或依合同约定申请仲裁。

第三十三条  集体经济组织采用合作改造模式进行“三旧”改造，市、街道相关政策要求公开选择合作方、转让土地使用权或属下公司股权的，经股东代表大会表决同意后，可通过街道资产交易平台选择合作方。具体操作流程和要求由街道办事处确定。

第三十四条  集体经济组织应根据本办法，制定本单位的具体实施方案，并将方案报农资办审核备案。

第三十五条  本办法由南城街道农村集体资产管理办公室负责解释，自印发之日起实施，有效期至新办法出台。《关于印发南城区农村（社区）集体资产交易办法（试行）》（南城办〔2014〕120号）同时废止。

 

 

 

附件1：

街道级平台及网上竞价交易流程

 

 

附件2：

社区平台交易流程

 

 

 

附件3：

续约交易流程

 

 

 

附件4

                    批量交易流程 

 

                 

附件5：

磋商交易流程

 

附件6：

 

流标交易流程