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东莞市农村(社区)集体资产交易若干问题的工作指引


东莞市农村(社区)集体资产管理网    dgnzb.dg.gov.cn

发表日期:2021-04-06 09:08      来源:东莞市农村(社区)集体资产管理网 分享

为进一步规范、完善我市农村(社区)集体资产交易工作,推动《东莞市农村(社区)集体资产交易办法》的全面贯彻落实,结合当前交易工作实际,现对有关交易问题制定如下指引。

一、关于合作开发问题

集体经济组织利用集体土地或物业等非货币性资产招引合作方合作开发的,应通过集体资产交易平台招引合作方,适用公开竞价交易或磋商交易方式。

交易前,集体经济组织应聘请有资质的第三方对拟用于合作的集体资产进行价值和成本效益评估,在评估基础上制订项目合作开发方案,明确合作方式、合作期限、双方利益分配和权利责任、合作开发项目验收标准等内容,依权限经股东大会或股东代表会议表决通过后,向镇(街道)农村集体资产管理部门提交交易立项申请。

采用公开竞价交易方式招引合作方的,在合作开发方案所定条件的基础上设定一个现金交易底价,作为竞价的依据。

属经市人民政府同意可按磋商交易方式确定合作方的城市更新改造项目,应于有关文件指定的日期前完成磋商交易程序,逾期不再适用磋商交易方式。

二、关于集体建设用地流转问题

集体建设用地使用权的流转出让,有政策明确可以协议方式出让的,继续按政策执行;其他应通过相关交易平台确定受让方后,报自然资源部门办理流转出让备案手续。在平台选择上,若未有政策明确通过市公共资源交易中心交易的,应通过集体资产交易平台交易。

集体建设用地使用权出租须通过集体资产交易平台交易。

三、关于建立集体物业交易指导价问题

2022年前,各镇(街道)农村集体资产管理部门应组织建立集体厂房等物业交易指导价制度,稳定物业租赁价格,提升集体物业的综合收益。

应聘请有资质的第三方评估机构,在对各村(社区)厂房等物业实地询价,及与周边镇(街道)同类物业租金对比、分析的基础上,建立涵盖物业面积、地理区域、购建年限、楼层层高、建筑结构、招引产业类型等计算因素的集体物业交易指导价模型。

集体厂房等物业采用公开竞价方式出租的底价或采用续约、磋商交易方式出租的交易价,原则上以指导价或交易指导价模型测算值上下浮动不超过20%的幅度确定。

四、关于交易条件设置问题

集体资产交易公告中对意向竞投人设置条件要求须遵循以下原则:

(一)农用地、鱼塘等农业资源发包出租用于农业生产用途的,其交易对象可设定为本村(社区)户籍居民或本集体经济组织股东。

(二)可设置行业要求和经营范围要求,但除本地产业和公共公益生活配套需要外,原则上行业和经营范围要求不宜过窄。

(三)可设置环保、安全、注册资金、资质等方面的要求,但原则上不应超出合理需要。

(四)鼓励业主单位设置信用条件,但须有明确标准,原则上在交易公告中须有不接受纳入东莞市农村(社区)集体资产交易平台信用风险警示名单的单位或个人竞投报名的条款。

镇(街道)农村集体资产管理部门须慎重审查交易公告中交易条件的设置。其他交易条件一般在交易合同中载明。

五、关于免租期问题

集体经济组织可在出租合同中设置免租期,免租期超过2个月(不含)的,须依权限经理事会或股东代表会议表决通过。

续约合同需设定免租期的,须经股东代表会议表决通过。

六、关于交易报价方式问题

为避免物业、土地等资产交易因面积测量误差出现交易争议:

(一)交易竞价时,可以租金单价报价。

(二)可在交易公告或交易合同中注明交易标的移交后实测面积与交易公告或交易合同载明面积有差异的,成交价不作调整,仍按交易约定的价格执行。

七、关于公开竞价交易程序相关问题

(一)因镇(街道)或集体经济组织工作人员失误导致影响交易程序公平的,若交易合同未签订,可经市级业务指导部门书面认定后重新组织竞投。

(二)现场公开竞价交易项目只有1个意向竞投人报名的,须如常召开现场交易会。

(三)集体资产竞价交易后正式签订合同的,从签订合同之日起认定该宗交易项目完成。

八、关于交易保证金问题

中标人因自身原因弃标或未能按时签订成交合同已交纳的交易保证金按交易公告或网上交易服务协议的相关要求进行处置。第二次对同一标的物重新组织交易时,若其继续报名参与竞投,业主单位可要求其缴纳交易保证金的比例提高至一般设定水平的3倍以上。

九、关于中标人弃标或初步竞得人被取消竞得资格问题

集体资产公开竞价交易项目中标人放弃中标资格或因中标人自身原因未能按时签订成交合同的,视为中标人弃标。网上交易项目初步竞得人在规定时间未通过资格审核的,取消竞得资格。

中标人弃标或初步竞得人被取消竞得资格的,如该项目仅有2个竞投人参与竞投并都提交有效报价的,经集体经济组织申请和镇(街道)集体资产管理部门审查同意,可认定另一竞投人为中标人,中标价格为该竞投人在竞投过程中的最终报价。如有2个以上竞投人参与竞投的,本次交易程序终止,该交易标的须重新组织竞投交易。

十、关于交易竞投人和合同签订人名称对应问题

意向竞投人以单位名义报名参加公开竞价交易的,其报名名称须与预计竞得后签订交易合同的落款方名称一致。若单位竞得人与合同签订人名称不匹配的,视为竞得人弃标。

意向竞投人以个人名义报名参加公开竞价交易的,一般须以个人名义签订合同。若竞投人以个人名义报名,但竞得后要求以单位名义签订合同的,该竞投人须是该单位的法定代表人,且该法人未被列入交易平台信用警示名单,否则,视为竞得人弃标。

意向竞投人可委托他人办理交易事务,但是报名交易时须使用意向竞投人的正式称谓并出具委托交易证明。

需以交易标的物所在地注册成立公司作为乙方进行合同签订的特殊项目,竞得人可在交易公告指定期限内指定一家在交易标的物所在地注册且资质及经营范围等符合交易公告相关设定的公司作为合同签订的乙方,与业主单位签订交易合同。该公司应为中标单位的分公司或子公司,或该公司与中标单位的法定代表人是同一人;若中标人为个人的,该个人应为该公司的法定代表人。

十一、关于交易合同签订和修改条款问题

交易合同签订时,原则上不可修改交易方案和交易公告中有关标的物、年限、成交金额(含合同履约保证金金额,以保障业主方利益为原则)、用途、免租期等主要条款。各镇(街道)农村集体资产管理部门要积极引导现场交易项目合同在交易竞价完成后现场即时签订。

交易合同签订后,不可修改合同条款,但可签订补充协议,补充协议须按权限进行民主表决,并经镇(街道)农村集体资产管理部门审查通过。除因发生突发公共事件且影响到集体经济组织所在当地或各级政府统筹安排需要外,原则上补充协议不可对交易合同主要条款进行修改

十二、关于交易合同期顺延问题

由于交易流程等特殊因素影响,导致交易合同期不能按交易方案所确定的合同起止期要求执行,可缩短合同存续期或在6个月内顺延合同起止期。

十三、关于非厂房物业租赁标的转租和分租问题

业主单位应在交易方案、拟签订的合同文本明确非厂房物业租赁性标的是否允许转租或分租。若合同没有禁止转租或分租的,转租或分租合同须遵循以下原则:

(一)转租或分租合同存续截止期须与原交易合同存续截止期相同;

(二)业主单位所收取的租金不低于原交易合同所载租金金额;

(三)转租或分租合同应保留原交易合同针对原承租方的义务条款和要求。

符合上述条件,且业主单位、承租方以及转租或分租标的的最终承租方已签订三方合同的,最终承租方满足续约条件的,可直接向业主单位提出续约申请。

如合同履行期内,承租方中途离场,业主单位须与承租方、最终承租方三方对后续合同关系处置协商一致,经镇(街道)农村集体资产管理部门审查后,业主单位可在遵循上述三项原则基础上签订三方转租合同承接原第一手交易合同剩余期限合同;或可重新组织交易,并可在交易条件中设定要求竞得人承接原来出租给第三方的合同。

如承租方中途离场且未知会业主单位的,经镇(街道)农村集体资产管理部门审查后,业主单位可以不低于转租合同的价格与最终承租方重新签订合同,合同期限不得超过第一手交易合同剩余期限;或可重新组织交易,并可在交易条件中设定要求竞得人承接原来出租给第三方的合同。合同到期后,已与业主单位重新签订合同的最终承租方,满足续约条件的,可直接向业主单位提出续约申请。

十四、关于承租单位名称变更或注销问题

承租集体物业的单位,若单位名称发生变更,但实质仍为同一单位,须提供单位名称变更相关证明资料,与业主单位签订补充协议,对原合同乙方名称进行变更。

承租集体物业的单位,若单位注销不存在合并或分立情形的,原承租合同关系终止;若存在合并或分立情形的,新单位提出申请并提供相关证明资料的,可与业主单位签订补充协议,对原合同乙方名称进行变更。

合同变更后,应以新单位名义向业主单位申请续约或主张交易优先权。

十五、关于合同关系转移问题

承租集体物业的承租人若属于个人,如其近亲属未被列入交易平台信用警示名单的,允许其将合同的权利义务关系转移给其近亲属。转移时,关系人须向业主单位提供近亲属关系证明资料和合同关系转移情况说明,并签订补充协议。合同到期后,最终承租人可向业主单位申请续约或主张交易优先权。近亲属的范围包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

承租集体物业的承租人若属于单位,允许其将合同的权利义务关系转移给其未被列入交易平台信用警示名单的控股公司或母公司、分公司、子公司,或转移给同一法定代表人的未被列入交易平台信用警示名单的其他单位。转移时,关系人须向业主单位提供相关关系证明资料和合同关系转移情况说明,并签订补充协议。合同到期后,最终承租人可向业主单位申请续约或主张交易优先权。

十六、关于小额资产交易问题

因受纳入土地收储、土地整备等范围影响处于空档期的需短期出租(不超过1年)的土地、厂房等集体资产,可采取小额资产交易方式进行交易。

十七、关于公开招引前期服务商交易问题

集体经济组织应在公开招引方案(含服务协议)中明确前期服务商费用预算或底价,并据此结合镇(街道)集体资产管理要求及组织章程,依权限确定采用股东大会或股东代表会议形式进行招引前期服务商有关事项的集体决议。

集体决议确定前期服务商,可以在公开招引方案中明确后,选取以下两种方式:

(一)直接决议。只有一个符合条件的报名人的,可以直接确定为前期服务商,或由股东或股东代表采取表决方式通过。多于一个报名人的,可采取投票方式,得票多者确定为前期服务商;也可采取评标方式,提前制定评价标准,由股东或股东代表按标准打分,得分高者确定为前期服务商。

(二)间接决议。经镇(街道)集体资产管理机构和交易服务机构同意,在经过集体决议的公开招引方案中明确委托有评标资质的第三方或由村(社区)干部、集体经济组织监事会成员等组成的评审委员会依评价标准对报名人进行核评,确定推荐中标人选后,再将推荐中标人选提交股东大会或股东代表会议决议确定。

现场决议应进行录音、录像。可视情况在集体表决前设置报名人自我推介环节,由报名人介绍自身背景,解释应标或响应文件的相关内容,多于一个报名人时,报名人不得在自我推介环节作出超过应标或响应文件内容范围的临时承诺,否则,应判定为违规,可取消其参评资格。

初步确定前期服务商并进行公示后,公示期内镇(街道)交易服务机构收到书面异议的,由集体经济组织进行回应。集体经济组织作出回应后仍不能妥善解决相关问题的,再由镇(街道)集体资产管理机构、交易服务机构和城市更新等部门进行联合调查,调查无负面结论后,集体经济组织方可与前期服务商签订服务协议。

前期服务商确定后,可出具前期服务商确认通知书,具体出具单位在公开招引方案中约定

十八、关于收购物业合同关系处置问题

集体经济组织对外收购厂房、土地等物业,若原物业有承租户且承租合同未到期的,经镇(街道)农村集体资产管理部门审查后,集体经济组织可直接以原合同条件在原合同期内直接与原承租户签订合同,无需重新组织竞价交易。

十九、关于不能上平台交易资产的处理问题

经镇(街道)或职能部门审查后不同意交易的集体资产不得上交易平台交易。集体经济组织应对有关资产进行整改,整改到位符合相关政策要求后再行通过交易平台交易。整改期间,依权限经股东大会、股东代表会议或理事会表决确定相关资产的临时处置方案。

集体经济组织违反审查意见将此类资产进行交易,由此产生的交易合同须录入农村三资监管平台的待完善合同台账接受监管。

二十、关于交易信用警示名单相关问题

(一)单位被列入信用警示名单的,其法定代表人同时列入信用警示名单。

(二)单位或个人参加网上竞投,因资格审核不通过被取消竞得资格,再以同等资格参加同一项目竞投并再次被取消竞得资格的,列入信用警示名单3年。

 

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《东莞市农村(社区)集体资产交易若干问题的工作指引》政策解读

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